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文旅小鎮頂層設計策劃

2019-07-18 10:51 安普房產咨詢中心
文旅小鎮頂層設計策劃第一節:文旅小鎮選址的三大要素
1.資源,即文旅資源必須“特”
①文化是指文化符號、文化資源、文化產業
②旅游是指旅游資源、旅居、旅行
2.交通,即交通條件必須“順”。無論是觀光還是度假型的,沒有便捷的交通,一樣難以成就文旅。
3.人氣源,即人氣源必須“近”。很多小鎮都選擇在城郊,沒有人氣就沒有一切,更沒有地產開發的基礎和條件。
 
文旅小鎮頂層設計策劃第二節:文旅小鎮拿地的八大風險
1.資源風險
2.規劃風險
3.交通風險
4.時間風險
5.承諾風險
6.政策風險
7.換屆風險
8.環境風險
 
文旅小鎮頂層設計策劃第三節:理論準備
1.理解文旅小鎮
文旅特色小鎮是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。
2.小鎮要避免四大誤區
①做成游樂園
②做成旅游景點
③做成大盤開發
④做成休閑農業
3.政府的各項政策
4.新鎮與古鎮的區別
①客群:新建小鎮依托的是主城消費群體,以年輕人居多;古鎮輻射更廣,可能是某一區域,或者全國,甚至全世界的游客。
②功能:新建小鎮因為是就近消費,所以時間短、人氣旺、流量大,基功能就是滿足游客玩、吃為主,也就是滿足感官需求。古鎮以度假消費為主,時間相對較長、其功主要是滿足游客內心的某種需求,這是精神層面的需求。
③依托的資源:新建小鎮既然是以玩、吃的感官需求為主,那么游樂設施、餐飲就是主要資源,一些人造的景觀、小品、休閑配套也不可少。而古鎮則是她的歷史感、獨有的文化、別具一格的建筑風格、秀美的自然風景、原生的生活狀態等,游客尋求的不是感官刺激,而是內心的感受。
④出行方式:新建小鎮一般以結伴而行為主,或者是家庭、或者是同學、或者是同事朋友,結伴的人數較多。因為是就近消費,交通工具的選擇一般是自駕,或者公共交通。而古鎮因為距離較遠,以飛機和軌道交通為主。出游結伴人數少,一般為兩三人,更多時候是獨自一人(不算旅行社組織)。
⑤盈利模式:一個是以收門票為手段;一個是以租金或者地產的表現形式
5.實地考察學習
 
第二章 項層設計:第一節 定位
1.定位依據:包括依托的資源、依托的市場、地塊的價值、消費者等四大要素
2.定位作用:就是告訴我們,想做一個什么樣的小鎮。
3.消費分析:包括觀光型和度假型消費需求。
其中,度假型消費需求可以歸納為四類:減壓放松型/享受成果型/感受情懷型/滿足新奇型。
 
文旅小鎮頂層設計策劃第二節、開發模式選擇
開發模式決定項目的盈利能力,同樣也決定項目的存活能力。開發主題(主體)不同,其選擇的開發模式就會不同。
1.游樂地產模式
2.度假地產模式
3.旅游商業模式
4.旅居養老模式
5.產業觀光模式
6.古鎮改造民宿模式
7.文旅組合模式
 
文旅小鎮頂層設計策劃第三節、盈利模式研究
1.門票模式
2.綜合收益模式
3.產業收入模式
4.地產收入模式
5.資本運作模式
 
文旅小鎮頂層設計策劃第四節、小鎮的戰略規劃
1.小鎮規劃的原則:突出小鎮的特色、規劃產業發展、強調文化表達
2.規劃目的:追求一種境界
規劃的核心:環境、建筑、產業、人的有機融合
3.規劃的重點:功能布局
功能布局由需求決定 功能規劃最難的是規而不亂
功能布局包括產業、交通規劃、居住、商業
環境、配套等6大內容。
 
第五節、小鎮的生存與發展
梳理生存、生活、發展的邏輯關系是小鎮開發的核心。
生存,是指無論當地居民,還是外來的投資客、經營者、甚至是暫住的度假人,都能找到生存的土壤,以自己的方式扎根小鎮。這是小鎮能否持續發展的基礎。
生活,包括兩種類型:一是基本的生活需求,二是滿足物質生活之后的精神追求,人們都希望回歸自然、返璞歸真,豐富自己的內心世界。
發展,是指小鎮的生產力能否足夠支撐穩定而持續的進步。無論是特色小鎮還是文旅小鎮,如果僅靠最初始的轟轟烈烈、熱熱鬧鬧,沒有形成產業,其生命力到底有多久是值得懷疑的。
 
第六節、小鎮的運營
建立起好的運營模式,是小鎮開發的巨大挑戰。好的運營管理模式,應是“組織管理架構+開發建設+產業發展平臺”等綜合要素考慮的結果。
1.運營兩大重點:旅游基地建設和文旅產業運營
2.平臺化的思維:包括旅游開發合作平臺、產業發展合作平臺
立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。
案例:麗水A谷油畫城運營管理架構
 
第七節、小鎮的服務體系
1.游客  包括公共服務(交通、衛生、安全、信息)、接待服務
2.經營者   包括經營環境、經營秩序、招商政策
3.本地居民   包括物業服務、生活服務
 
文旅小鎮頂層設計策劃第八節、小鎮的品牌
1.品牌建立的基礎
2.品牌的辯識度
3.品牌的傳播
4.品牌的維護
5.品牌的提升
6.品牌的美譽度和忠誠度

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