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商業地產招商團隊打造與管理模式解讀

2019-06-05 14:07 安普房產咨詢中心
[商業地產招商團隊打造與管理模式解讀主要內容]
 
1.招商團隊打造
1.1租賃(招商)部崗位職責
1.2招商團隊的構成方式
1.3招商管理規則的制定
1.3.1 招商業務管理辦法
1.3.2 品牌庫管理辦法
1.3.3 招商代理公司管理辦法
1.3.4 租賃合同登記備案管理辦法
 
2. 招商管理步驟
2.1 市場調研與商業定位
2.2 業態及品牌落位圖完成并有進展控制圖
2.3 完成各業態租金底價和面價,完成租賃政策。
 
3. 招商過程中涉及的工程問題
3.1電量問題在招商談判中與物業聯手的處理方式
3.2 店招和櫥窗燈光需要控制
3.3 商場用電收費標準制定
3.3.1 考慮峰、谷、平
3.3.2 考慮銅損和鐵損
3.3.3 考慮同類商業收費標準
 
4. 招商管理中涉及的商務和法務問題
4.1 租賃合同文本用哪方?
4.2 一些關鍵管理要點
4.2.1 “裝補”的處理原則和方法
4.2.1.1 裝修補貼還是經營補貼
4.2.1.2 裝修補貼的選擇方式
4.3 免租期的兩種方式  裝修免租期和經營免租期
4.4 設施設備的甲方投入和維保責任
 
5. 招商管理中的技巧
5.1  強勢地位和弱勢地位時的不同處理方法
5.1.1 “寒暄”入手,達到了解品牌商急迫程度和需求
5.1.2  強勢地位對品牌商經營方式的“指導”
5.1.3  談判節奏的把握
5.2 獲得租戶品牌認同的有效方式
5.2.1 經營模式的溝通
5.2.2 營業額獲取方式的一致
5.3 租賃面積和公攤的處理
5.3.1  租賃面積的定義
5.3.2  有無“公攤”的概念?
5.4 物業服務在招商談判中的體現和退讓方式
5.4.1 物業服務費可以“談判”嗎?
5.5  催租函及步驟
5.5.1 催租的標準流程
5.5.2  催租的要點
5.6 滯納金及其作用
5.6.1 滯納金的計算方式
5.6.2 滯納金在租賃合同及其續約與否過程中的作用
5.7 商業保險在租賃合同中的體現
5.7.1  商管公司和租戶各自保險的內容在租賃合同中的表述
5.7.2  真實出險過程中保險條款的運用
 
6. 綜合體經營中的指標體系
6.1 租戶端指標分析 -租售比
6.2 租戶端指標分析 - 提袋率
6.3 租戶端指標分析 -人流及其分布
6.4 經營端指標分析
6.4.1 從坪效及其分布階段判斷商場整體的成熟程度
6.4.2 從業態經營面積占比和銷售貢獻率看商業的業態分布的合理性
 
7. 與招商管理關聯的財務問題
7.1 租金收入預算和投資回報間的關系
7.1.1 預算和招商談判
7.1.2 財務核算方式
 
8. 社區商業及一些新的業態
8.1 社區商業的特點
8.1.1 新奇體驗和業態滿足年輕人對時尚、潮流、個性的需求,激發小眾圈層的共鳴;
8.1.2 通過情景化的空間體驗,形成購物中心獨立的亮點和記憶點,提供隨處拍照分享的精神愉悅感;
8.1.3 展現購物中心的跨界創新想象力,制造話題,獲得大量媒體曝光機會;從而帶動整個購物中心的客流及銷售業績。
8.2 新的業態
8.2.1 深夜食堂
8.2.2 餐吧業態的涌現
8.2.3 無人商店
8.2.4 24小時書店
8.2.5 自助健身

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