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商業地產項目的價值判斷與科學開發流程

2019-05-31 13:40 安普房產咨詢中心
商業地產項目的價值判斷與科學開發流程房地產培訓系列課程里面的一節商業地產課程,主要是幫助學員們了解科學開發的流程及對拿地開發的價值有一個評估判斷。
[課程大綱]
商業地產項目的價值判斷與科學開發流程第一部分:商業地產項目拿地階段的流程
一、商業地產開發模式與經營模式
(一)商業地產項目的開發模式
1、商業地產項目的開發模式
第一種產權銷售模式
第二種長期持有物業模式
2、商業地產項目開發模式的類型
 
(二)商業地產項目的兩種開發模式的價值鏈
1、商業地產項目的兩種開發模式的價值鏈解析
2、商業地產項目的開發資金鏈關系
 
(三)商業地產典型開發模式
1、現金為王的銷售模式—SOHO、綠地
2、租售并舉的平衡模式—萬達、寶龍
3、資產沉淀的重資產模式—中糧、華潤
4、地產基金的“輕”資產模式—凱德置地
房地產授課現場
(四)產權銷售模式的利弊點比較
1、產權銷售模式的利弊點比較(純銷售模式)
2、產權銷售模式的利弊點比較(帶租約銷售模式)
3、產權銷售模式的利弊點比較(短期返租銷售模式)
4、產權銷售模式的利弊點比較(長期返租銷售模式)
5、產權銷售模式的利弊點比較(返租+回購銷售模式)
 
(五)商業地產項目的經營模式
第一種:自主經營
第二種:招租經營
第三種:委托經營
第四種:聯合經營
 
二、商業地產項目開發的科學流程
(一)商業地產項目開發的科學流程
1、國外商業地產項目的開發流程
2、國內商業地產項目的開發流程
3、造成國內外開發流程不同的原因
4、適合國情的商業地產項目的開發流程建議
 
(二)商業地產開發建設應該把握的要點
1、謹慎的拍地拿地(準確判斷地塊的商業價值)
2、準確的市場定位
3、正確的開發流程
建議:
第一:確定開發模式(明確開發資金來源)
第二:算好經濟收益帳(決定租售比例)
第三:設定產品(根據資金平衡調整產品結構比例)
第四:嫁接商業資源
 
(三)商業項目地塊利用價值最大化的案例
上海城開南方商務區項目案例——區級商業
 
三、商業地產項目的價值判斷
(一)商業地產項目價值判斷內容
判斷商業價值的三個核心關鍵詞:區位+交通+人口
商業地產項目的四大價值判斷內容
1、判斷項目在城市發展中地位的區位價值
2、判斷項目內外部商業交通條件的交通價值
3、判斷項目的商業競爭環境所形成的商圈價值
4、判斷項目周邊可以被整合利用的資源價值
 
(二)商業地產項目價值判斷案例解析
項目地塊價值判斷案例一:唐山華茂綜合體項目
 
商業地產項目的價值判斷與科學開發流程第二部分:市調定位與建筑規劃階段的流程
一、商業地產項目市調內容
(一)商業地產項目市調的作用
1、市調是準確定位的前提
2、把握當地消費能力
3、了解商業市場的競爭格局
 
(二)商業地產項目市調的內容
1、商圈調查內容:商業格局的調查
2、重點商業項目調查內容(掃街調查)
3、根據市調研究結果得到項目的競爭空間(典型商業項目調研)
4、辦公樓市場-實體調查
5、住宅公寓市場-實體調查
 
(三)商業地產項目市調的方法
1、市場調查方法
2、市場調查獲得的結果
 
二、商業地產項目定位內容
(一)城市綜合體產品基礎及構成
1、城市綜合體概念
2、國內綜合體功能—四大功能
3、國際綜合體功能—六大功能
4、國際綜合體功能—生態鏈關系
5、城市綜合體中的重要產品——購物中心(概念)
6、城市綜合體中的重要產品——購物中心八種類別
7、城市綜合體中的重要產品——購物中心八大業態
 
(二)商業地產項目定位的內容
1、商業地產項目的定性定量分析(定性決定功能)
2、產品組合定位(需要做開發模式定位,確定租售比例)
3、建筑設計定位(建筑形態、建筑風格、景觀氛圍)
4、經營主題定位(依據:商圈性質、商業類別/功能、消費客群等)
5、經營功能定位(依據: 商圈性質、開發模式、項目類別等)
6、消費客群定位(依據:消費者是誰?是決定定位的重要依據之一)
7、經營檔次定位(依據:消費需求、消費能力、物業硬件等)
8、功能分區定位(依據:道路等級、平面結構、主動線、主次入口)
9、業態業種配比定位(依據:商圈性質/類別、規模面積、樓層數)
10、產品售價與租金定位(依據:當地租售價、投資客群、消費力)
 
(三)商業地產項目定位的依據
1、城市等級
2、城市經濟發展水平
3、城市人口規模
4、城市商業消費水平
5、城市商業格局與競爭態勢
6、項目交通條件
 
(四)商業地產項目定位的方法
1、市場研究推導法
2、風險分析法
3、案例借鑒法
 
三、商業地產項目建筑規劃設計內容
(一)商業地產項目建筑設計內容
1、建筑結構設計
2、景觀氛圍設計
3、室內裝潢設計
 
(二)商業地產項目建筑設計常見問題
1、產品排布錯誤,影響經營效果
2、物業/經營功能錯位,商業價值降低
3、不符合商家要求,影響招商的實施
4、建筑配套不完善,影響客流導入
 
(三)商業地產項目建筑設計要點
1、外立面要現代且有商業元素(要有透視立面)
2、平面結構要合理(長方形為宜)
3、動線要順暢(立體交叉)
4、空間視覺無障礙(中庭、中廊無柱)
5、中庭的見天采光與遮陽
6、人性化設計(舒適度高)
 
商業地產項目的價值判斷與科學開發流程第三部分:商業地產項目招商運營階段的流程
一、商業地產項目開發的時間節點
問題1:一般商業地產購物中心項目開發營運(全程操作周期)需要多少時間?
1、萬達廣場全程操作周期(用時18個月)
2、成都財富中心工程進度(用時21個月)
3、深圳萬象城全程操作周期(2002年開工,2004年12月開業,2年多)
 
問題2:一般商業地產購物中心項目的招商什么時候開始啟動?
萬達廣場招商啟動時間在開業前的第14個月
 
問題3:一般商業購物中心項目的開業什么時候開始啟動營銷推廣活動?
深圳萬象城的開業營銷推廣活動在開業前第12個月
 
問題4:一般商業購物中心項目招商后開業,在開業前第幾個月開始給商家進入裝修?
1、萬達廣場在開業前第6/4個月開始讓商家進入裝修
2、成都財富廣場在開業前第6個月起讓商家進入裝修
 
問題5:初試水商業地產開發的企業,你知道商業地產項目整體開發各階段的工作內容嗎?
 
一、土地獲取階段
1、土地信息收集
2、土地初判
3、土地深判
4、尋找合作資金
5、投標、摘牌
6、簽訂土地出讓合同
7、用地規劃許可證
8、確權
9、辦理土地證
 
二、規劃設計階段
1、區域市場調研
2、項目定位
3、設計前期
4、指標確認階段
5、方案設計組織
6、施工圖設計組織
 
三、開工準備階段
1、建設工程規劃許可證
2、現場工程放線
3、施工許可證
4、銷售許可證
5、企業投資項目備案
6、開工前準備
 
四、開工建設階段
1、施工放線
2、規劃驗線
3、樁基施工檢測
4、開槽
5、基礎施工
6、基礎驗收備案
7、基礎處理竣工結算
 
五、開盤準備階段
1、項目亮相前準備
2、項目亮相
3、項目開盤前準備
 
六、開盤銷售階段
1、開盤
2、日常銷售
3、清盤
 
七、工程建設階段
1、主體施工
2、變更簽證
3、工程款支付
4、主體驗收備案
5、確定外檐裝修材料
6、甲供、甲分包材料招標
7、內外檐裝修
8、水、暖、電安裝
9、智能化
10、通風與空調
11、電梯安裝
12、毛坯房竣工驗收備案
13、毛坯房竣工結算
14、成品房裝修
15、成品房驗收備案
16、成品房竣工結算
17、配套手續及施工
18、配套施工、環境施工
19、竣工結算
20、結算稽核
 
八、竣工入住階段
1、室內空氣檢測
2、住宅準入證
3、入住準備
4、樓牌標識
5、物業用品儲備
6、物業接收鑰匙、驗房
7、辦理入住
8、售后維修
 
九、售后及移交階段
1、投訴處理
2、裝修管理
3、施工資料整理及移交
4、供暖、通煤氣
5、整體移交物業
6、產品問題總結及反饋
7、初始登記
8、產權證辦理
9、土地證(分戶)辦理
 
二、商業經營管理公司的六大運營管理職能
(一)商業經營管理公司的六大服務管理職能
1、返租/招商/商家品牌更換等5項管理職能
2、租賃/入駐審核管理5項管理職能
3、市場營銷管理4項管理職能
4、商業服務管理5項管理職能
5、行政事務管理4項管理職能
6、物業管理5項管理職能
 
(二)商業經營管理公司的六大服務管理內容
1、租賃/返租6大服務管理內容
2、租賃/入駐審核7大服務管理內容
3、市場營銷4大服務管理內容
4、商業服務7大服務管理內容
5、行政事務4大服務管理內容
6、物業服務7大服務管理內容
 
三、招商工作的四大管理階段
(一)招商工作的四大階段內容
1、招商前對項目的理解階段(三項)
2、招商的組織準備階段(八項)
3、項目的招商或招商代理執行階段(三項)
4、經營商家進場裝修階段(二項)
 
(二)招商期間的重點工作解析
第一:理解項目定位,參與業態布局與建筑擴初設計討論
第二:了解建筑物業數據,知道建筑物業對招商的限制性
第三:對商場的經營樓層做功能分區及品牌落位
 
四:提煉好營銷賣點,做好《招商手冊》
 
(三)開發招商運營各階段的關注要點
1、建筑規劃設計階段的關注要點
2、招商啟動階段的關注要點
3、工程施工建設階段的關注要點
4、招商實施階段的關注要點
5、商家進場裝修階段的關注要點

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