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萬科產品設計成本優化控制及溢價設計策略

2019-06-26 14:09 安普房產咨詢中心
萬科產品設計成本優化控制及溢價設計策略課程收益:
1、學習萬科產品設計創新與產品的溢價提升方法;
2、學習萬科產品設計創新的各個專業及關鍵環節;
3、學習設計管理體系下的成本管理方法、程序及工作標準;
4、深度剖析項目設計與研發過程中實現成本優化的重點手段;
5、從設計中的成本管控通病與案例分享、借鑒經驗。
 
萬科產品設計成本優化控制及溢價設計策略課程大綱:
 
萬科產品設計成本優化控制及溢價設計策略第一部分:萬科地產產品設計創新及戶型優化設計
 
一、房地產項目成功經驗與一體化設計
(一)房地產成功公式
1、賣點
2、賣相
3、賣法
案例:深港房地產商會會所
 
(二)一體化設計
案例:星河丹堤VS圣莫里斯
 
二、房地產項目立面設計(立面篇)
(一)設計從穿衣打扮開始
 
(二)論立面設計十大關系
1、前后關系
2、上下關系
3、左右關系
4、內外關系
5、構圖(虛實、肌理、尺度、比例等)
6、色彩(主色、副色、點綴色)
7、風格
8、材料
9、細節
10、不影響功能
案例:樂山嘉州新城西一區、合肥.瀾溪鎮、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷
 
(三)立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設計的細節
案例:萬科.白馬花園、城開.湯山公館
 
(四)立面設計實戰
案例:光大.數字家庭、珠海.三疊泉五星級酒店、振業.第五公社
 
三、房地產項目戶型設計創新(戶型篇)
(一)戶型庫
 
(二)戶型基本價值分析
1、人的尺度
案例:萬科紅、柏林印象
2、人的習慣
案例:香江灣等、顧客敏感點
3、人的關系
 
(三)戶型設計創新
1、廚房
2、臥室與衛生間的關系
3、平面組合創新
4、剖面組合創新
5、衛生間
6、玄關及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例:風尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號、湯臣一品
 
(四)規范的創新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
“地下室”
“陽臺、露臺”
“百變凸窗”
“利用層高”
“延展空間”
“共享梯廳”
“隱藏式衣櫥”
“室外空間室內用
 
(五)戶型平面優化思路
案例:天津.偉星城項目、東方紐藍地、天津.空港項目
 
(六)小戶型設計
1、小戶型演變的五個階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析
 
(七)產品策略之標準與創新
1、情景洋房合院-標準情景洋房的升級版:廣州南湖
2、TH的合院-突破了TH的傳統聯排形態:第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房-適用于陡坡地形:東海岸、萬科城
4、平地洋房-一種新形態的洋房:萬科城
5、新洋房-改變了洋房的傳統寬面寬的形態:第五園
6、新多層-具有情景洋房的空間形態的多層:萬科城
7、小高層-一種新形態的小高層:萬科城
 
(八)平面設計優化實戰案例
案例:武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山莊別墅、招北項目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地
 
萬科產品設計成本優化控制及溢價設計策略第二部分:房地產設計階段成本優化與控制
一、戶型優化與精細化設計
 
二、成本的限額設計計過程中成本優化的主要手段和方法
1、在項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點”與案例分析
2、如何理解研發階段的成本控制--研發階段成本控制內容
(1)含鋼量及土建造價
(2)景觀造價
(3)示范區造價
(4)設計變更簽證率
 
三、項目設計管理階段的成本優化
1、規劃方案階段的成本優化
(1)車庫規劃方案對成本的影響
(2)不同容積率人防規劃建設的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優化
3、戶型設計的成本風險
(1)立面設計與平面設計的耦合度帶來的成本風險
(2)主要風格與形式選擇造成的成本風險
(3)方案階段的模型研究規避修改的成本風險
(4)方案階段的結構定性優化設計
案例:萬科紫臺窗墻比優化設計
 
四、建筑擴初階段的成本優化
1、優化層高對成本控制的意義
降低層高的意義  影響凈高的主要因素  優化措施
 
2、結構專項問題研究應前置
(1)抗浮設計水位的確定
(2)地基方案的比較,地基坑支護方案的比較
(3)基礎形式的選擇與產品附加值
(4)主體結構選型的比較與優化
(5)轉換層設置與成本優化
(6)最值得優化的部位在基礎
 
五、 材料部品選用的成本優化
1、倡導在設計管理階段,部品工作并行并前置
2、倡導在施工圖結束前,完成主要部品定樣、定板
3、標準化、工廠化、規模化的材料與部品
 
六、景觀方案的成本優化
 
七、施工圖階段的成本優化
1、如何控制設計變更簽證率
2、細部做法的控制與審查
八、設計中的成本管控通病與案例分析

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1. 房地產項目精細化管理方案
2. 房地產景觀設計升級與創新管理
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