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房企設計階段的成本控制與精細化管理

2019-07-16 10:56 安普房產咨詢中心
房企設計階段的成本控制與精細化管理課程大綱】
 
房企設計階段的成本控制與精細化管理第一部分:房地產設計階段的成本優化與管理
一、成本管理的思維與理念
(一)設計成本優化的價值與意義
1、設計階段的成本對總投資的影響至關重要
2、樹立三個正確的成本觀及一個管控原則
 
(二)當下房地產設計階段管理現狀及問題剖析
 
二、住宅產品關鍵環節的管控:案例及經驗分享
(一)規劃總平面圖成本優化(附:規劃設計審核表)
1、總圖概念規劃設計創造最大化價值
(1)總圖決定了產品的形態和空間品質
(2)總圖決定了景觀的格局
(3)總圖決定了物業管理的基礎
2、多業態組合拉升土地價值實現高溢價(案例:江蘇連云港xx華府)
3、外聯攻關利用調規化不利為有利
(1)突破限高(案例:廣州xx御景灣)
(2)住改商(案例:無錫xx官邸)
4、用足容積率與建筑密度保證效益最大化
(1)利用陰影區完成商業指標(案例)
(2)提高容積率的三個有效方案(案例:長春xx綠洲)
(3)利用公寓充商業指標(案例:寧波象山xx御景灣)
(4)配套商業以街鋪代Mall減少持有壓力(案例:合肥xx悅城)
5、盡可能發掘不占容積率的地上和地下空間
利用法規打擦邊球——“偷”面積手法一覽
6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法(案例:合肥xx悅城)
7、人防工程自建與繳費另建的決策
8、單體布局與豎向關系處理(案例)
9、規劃布局對不利因素的規避(案例)
10、戶型檔次與景觀價值匹配(案例)
11、規劃中首期優先開發的優點(案例:哈爾濱xx名都)
12、地下室(地庫)是設計成本優化的“重點地帶”
13、小區規劃設計指引(案例)
 
(二)戶型設計的成本優化
1、戶型分布圖(定位表、戶型指標配比表)(案例:江蘇淮安xx華府)
2、戶型八大要點(案例:武漢xx錦江)
3、建筑風格對成本的影響(案例:福州xx宜家)
4、外立面優化要點及原則(案例:福州xx悅城)
5、平立面細化
(1)平面細化圖的目的方法
(2)平立面細化圖的制作規定
(3)各專業審核要點
(4)審查回復(表)
 
(三)小區會所設計的成本優化(案例:恒大標準會所)
1、遵循必要化的設置原則
2、規模優化
3、功能優化
4、位置優化
5、泛會所概念
 
(四)某地產公司限額設計參考意見(表)
1、設計費限額
2、結構設計限額
3、外窗型材及玻璃選型
4、外立面裝飾限額
5、公共部位裝飾限額
6、園林景觀限額
 
(五)標準化與成本控制
 
(六)結構設計成本優化
1、結構成本占到建安成本:40-60%
2、和建筑及設備專業有關的技術關鍵點
(1)控制層高的意義
(2)設備管道空間與梁的共同優化
(3)避免結構轉換(案例:福建雙龍項目安置房)
(4)靈活利用結構選型解放建筑空間(案例)
(5)局部利用厚板創造完美空間(案例)
(6)地下室結構頂板覆土厚度的優化控制(案例)
(7)住宅中的結構梁的高度位置應充分服從建筑功能(案例:福州xx悅城)
 
(七)景觀設計成本優化
1、園林景觀設計原則指引(案例)
2、前期規劃概念設計優化的3個主要管控要點
3、方案階段設計優化8個主要管控要點
4、初步設計優化6個管控要點
5、施工圖設計優化在考慮施工現場的要求
6、景觀設計合同的“三控”原則及清單分項報價法
7、優化細節匯總
 
(八)精裝修過程設計成本優化(案例:福州xx江南水都兩項目)
著重探討對室內空間的認知與理解
 
(九)重點分享一別墅盤成功設計優化案例(福州xx旗山觀山府)
 
(十)機電設計優化點滴經驗匯總
 
三、房地產設計成本優化的管理思路及方法
(一)房地產設計管理體系下的成本管理
1、房地產開發運營的框架圖
2、影響成本管理的關鍵流程階段
3、設計成本優化涵蓋專業與內容界定
4、設計成本優化職責劃分與各部門的參與配合
 
(二)房地產設計優化方法
1、設計優化的事前控制
(1)設計部開發前期介入{了解相關條件(附表)}與政府博弈趨利避害。
(2)選擇一個優秀的設計團隊事半功倍。
(3)標準合同(方案和施工圖)的應用助執行力提升。
(4)中標單位對風險的承諾避免無效成本產生
 
2、設計優化的事中控制
(1)概念規劃及方案設計階段三原則
(2)(擴)初步設計階段(建筑專業、結構專業、機電專業)
各專業方案做四性(技術性、專業性、經濟性、時間性)比選
(3)施工圖設計階段
(4)主要材料設備的選型(電梯、空調等)
(5)實現最少設計變更幾個行之有效的辦法
 
小結:
1、概念及方案階段設成本優化重在定性
2、施工圖階段設計成本優化定性與定量并重
 
(三)設計優化成果的落地與實施
(1)完善甲方設計標準是基礎
(2)堅持全程優化設計,采取傳統工序前置,工序并聯作業
(3)重視長期性工作
(4)強有力的管控流程是保障

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